การลงทุนในโกดังให้เช่าในไทยและต่างประเทศ
1. แนวโน้มตลาดและโอกาส
- ความต้องการโกดังให้เช่าเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงปี 2023–2027 โดยได้รับอานิสงส์จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ การขยายตัวของ e-commerce และการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ (เช่น EEC)
- โดยเฉพาะในพื้นที่ BMR (กรุงเทพฯและปริมณฑล) และ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มีความต้องการสูงสุด
- คาดว่าในปี 2025 ประเทศไทยจะต้องการพื้นที่โกดังเพิ่มอีกประมาณ 1.7 ล้าน ตารางเมตร
- กรุงเทพมหานครจะเข้ามีโกดังใหม่ประมาณ 150,000 ตร.ม. ในปี 2025 โดย 72% อยู่ใน EEC
2. ภาวะอุปทาน & อัตราค่าเช่า
- อุปทานโกดังในไทยเติบโตเฉลี่ย 10–20% ต่อปี เนื่องจากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีที่ดินว่างมาก และเร่งก่อสร้างโกดังใหม่อย่างต่อเนื่อง
- ผลคือ แม้มีความต้องการเพิ่มขึ้นหลังน้ำท่วม 2011 และหลัง COVID-19 แต่ค่าเช่าโดยรวมยังขยับไม่มาก เหตุจากอุปทานไล่ตามทันความต้องการ
- อย่างไรก็ตาม ตลาดเริ่มกลุ่มโกดังอัตโนมัติ (modern warehouse) ที่มีเทคโนโลยีสูง เช่น ระบบอัตโนมัติ, Smart Logistics หรือ Green Logistics ได้รับความสนใจมากขึ้น และมีแนวโน้มสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงขึ้น
3. กลยุทธ์ลงทุนและปัจจัยสำคัญ
การใช้ REITs ลงทุนแบบไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์เอง : ในไทยมี REITs ด้านอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ซึ่งช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงตลาดโกดังได้ง่ายขึ้น โดยไม่ต้องลงทุนทรัพย์สินตรง
เลือกโลเคชันที่มีศักยภาพสูง : BMR และ EEC มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน สำคัญต่อการเชื่อมโยงโลจิสติกส์และการกระจายสินค้า
ลงทุนในโกดังสมัยใหม่ (Built-to-Suit หรือ Ready-Built) ที่มีคุณภาพสูง เพิ่มโอกาสดึงผู้เช่าและทำสัญญาระยะยาว ใช้เทคโนโลยี WMS, IoT, robotics เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและดึงผลตอบแทนสูงขึ้น
ผลตอบแทนเสถียร (Stable Yield) : ตลาดแม้มีการแข่งขันสูงและอุปทานเพิ่ม แต่ยังให้ผลตอบแทนค่อนข้างเสถียร เหมาะสำหรับนักลงทุนเสาะหาผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ
อ้างอิง : https://www.krungsri.com/th/ https://ownpropertyabroad.com/