เงื่อนไขสำคัญในสัญญาเช่าโกดังที่ไม่ควรมองข้าม
การทำ สัญญาเช่าโกดังสินค้า เป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะเกี่ยวข้องกับ ทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง, ระยะเวลาเช่ายาว, และ ผลกระทบโดยตรงต่อการดำเนินธุรกิจ ดังนั้นจึงควรใส่ใจใน เงื่อนไขสำคัญ ที่อาจกลายเป็น “ช่องโหว่” หากมองข้าม โดยเฉพาะสำหรับผู้เช่า (Tenant)
เงื่อนไขสำคัญในสัญญาเช่าโกดัง ที่ต้องตรวจสอบให้ชัดเจน
1. รายละเอียดของพื้นที่เช่า
- ระบุขนาดพื้นที่ให้ชัด (ตร.ม.)
- พื้นที่ส่วนใด “ใช้สอยได้” และส่วนใดเป็น “พื้นที่บริการ” เช่น ทางเดิน พื้นที่จอดรถ ฯลฯ
- มีใบแนบแผนผังโกดัง (Drawing) หรือไม่
2. ระยะเวลาเช่า และการต่อสัญญา
- ระยะเวลาสัญญา (เช่น 1 ปี / 3 ปี / 5 ปี)
- สิทธิ์ต่ออายุ: ต่อได้กี่รอบ, มีเงื่อนไขอะไร
- หากยกเลิกก่อนครบกำหนด จะเกิดค่าปรับหรือไม่
3. อัตราค่าเช่าและเงื่อนไขการจ่ายเงิน
- ค่าเช่าต่อเดือน (รวม/ไม่รวม VAT)
- มีการปรับขึ้นค่าเช่าหรือไม่? เช่น ทุกปีปรับขึ้น 5%
- วิธีการจ่าย (ล่วงหน้า, โอนบัญชี, ทุกวันที่เท่าไหร่ของเดือน)
4. เงินประกันและค่ามัดจำ
- จำนวนเงินประกัน: ปกติ 2–3 เดือนของค่าเช่า
- คืนเงินเมื่อไหร่? ต้องคืนภายในกี่วันหลังหมดสัญญา
- กรณีที่มีความเสียหาย – หักเงินจากมัดจำได้หรือไม่
5. การใช้พื้นที่
- ใช้เพื่อเก็บสินค้าได้เฉพาะอะไร? (มีข้อห้ามประเภทสินค้าไหม เช่น วัตถุไวไฟ, เคมี ฯลฯ)
- หากต้องดัดแปลงพื้นที่ ต้องขออนุญาตเจ้าของล่วงหน้าหรือไม่
- การติดตั้งระบบเสริม เช่น แอร์, ชั้นวาง, ระบบไฟ ฯลฯ ต้องได้รับอนุญาตหรือไม่
6. ความรับผิดชอบในการดูแล/ซ่อมแซม
- ใครรับผิดชอบอะไร? เช่น หลังคารั่ว, ระบบไฟฟ้า, พื้นโกดัง
- ผู้เช่าต้องดูแลรักษาสภาพโกดังอย่างไรบ้าง
- ต้องคืนสภาพเดิมเมื่อสิ้นสุดสัญญาหรือไม่
7. ภาระค่าสาธารณูปโภค
- ใครจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าขยะ
- มีมิเตอร์แยกหรือไม่
- ถ้าโกดังอยู่ในพื้นที่รวม (เช่น โครงการ) ต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่
8. สิทธิในการเข้า-ออก และเวลาทำการ
- เข้าใช้งานได้ 24 ชม. หรือจำกัดเวลา
- หากมีรปภ./ระบบรักษาความปลอดภัย – เป็นบริการรวมในค่าเช่าหรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม
- ต้องแจ้งล่วงหน้าก่อนนำรถบรรทุก/สินค้าขนาดใหญ่เข้าโกดังหรือไม่
9. การประกันภัย
- ใครเป็นผู้ทำประกันภัยตัวอาคาร
- ผู้เช่าต้องทำประกันทรัพย์สินภายในโกดังเองหรือไม่
- ความเสียหายจากเหตุสุดวิสัย (เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม แผ่นดินไหว) ฝ่ายใดรับผิดชอบ
10. กรณีผิดสัญญา / การยกเลิกก่อนกำหนด
- มีค่าปรับเท่าไหร่ หากผู้เช่าหรือผู้ให้เช่ายกเลิกก่อนครบกำหนด
- หากผู้ให้เช่าผิดสัญญา (เช่น ไม่ซ่อมแซมตามตกลง) ผู้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาหรือไม่
- กรณีผิดนัดชำระ ต้องแจ้งเตือนล่วงหน้ากี่วันก่อนยกเลิกสัญญา
เงื่อนไขที่มัก “ไม่ชัด” หรือถูกมองข้าม (แต่สำคัญมาก)
| เงื่อนไข | เหตุผลที่สำคัญ |
|---|---|
| Exit Clause (เงื่อนไขออกจากสัญญา) | ช่วยลดความเสี่ยงธุรกิจ หากต้องย้าย/ปิดกิจการ |
| สิทธิในการโอนสิทธิ์เช่า | ถ้าอยากขายกิจการ/เปลี่ยนชื่อผู้เช่า ต้องได้รับอนุญาตไหม |
| สิทธิในการขยายพื้นที่ | หากต้องการเช่าเพิ่มในอนาคต – มีสิทธิจองก่อนผู้อื่นหรือไม่ |
| การตรวจสภาพโกดังก่อนส่งมอบ | ต้องมีเอกสารบันทึกสภาพโกดังก่อนเข้าใช้งาน เพื่อป้องกันปัญหา เรื่องความเสียหายภายหลัง |